Le compromis de vente et la clause pénale

Un compromis de vente prévoyait une condition suspensive selon laquelle les acheteurs s’obligeaient à présenter, au plus tard endéans une semaine, leur demande de prêt. Ce même compromis indiquait dans une clause pénale « qu’en cas de résiliation par l’une des parties, celle-ci sera tenue de payer à l’autre partie 10% du prix de vente, à titre d’indemnité forfaitaire ».

Malgré une mise en demeure les acquéreurs n’ont jamais informé les vendeurs de l’accord ou du refus pour leur prêt bancaire de sorte que ces derniers les ont assignés devant le Tribunal d’Arrondissement afin de les voir condamner à 10% du prix convenu.

Le Tribunal a décidé que « lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé(…) (article 1176 du Code Civil)

Comme la mise en demeure recommandée des parties venderesses avait prorogé le délai initial de deux mois supplémentaires, la condition est  considérée comme faillie au cas où les vendeurs ne disposent pas à la date X/Y/ZZZZ (date limite indiquée dans leur mise en demeure) soit d’un refus bancaire soit d’une décision bancaire concernant le prêt à solliciter par les défendeurs.

Par application de l’article 1176 du Code Civil, la condition suspensive est donc censée défaillie. En principe les parties devraient donc être déliées de leurs engagements respectifs mais l’article 1178 du Code Civil prévoit que «  la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement. »

Le débiteur a donc l’obligation de prouver qu’il a accompli les diligences « normales » ou de justifier des raisons qui font qu’il n’a pas pu  surmonter les obstacles mis à la réalisation de la condition. En l’espèce, sans courrier, témoignage ou tout autre pièce utile aux termes desquels les acquéreurs auraient informé les vendeurs, en temps utile, de leurs démarches ou des difficultés éventuellement rencontrées dans le cadre de leur demande, le Tribunal a retenu que les défendeurs n’ont pas établi avoir entamé toutes les diligences afin de faire réaliser la condition du prêt (manque de coopération).

Finalement et logiquement le Tribunal a prononcé la résolution judiciaire du compromis de vente et condamné les parties assignées au paiement de dommages et intérêts par application de la clause pénale de 10 % du prix de vente conclu.

Me Luc MAJERUS

Avocat à la Cour